Обеспечительный платеж при смене арендодателя

7 февраля 2021

Как следует из ст. 381.1. ГК РФ, стороны по соглашению между ними могут предусмотреть такой вид обеспечения обязательства как обеспечительный платеж, то есть внесение денежной суммы арендатором арендодателю (собственнику имущества).

Такой суммой можно обеспечить:

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть положения об обеспечительном платеже либо заключив отдельное соглашение, либо включив в сам договор аренды такие положения.

Сложность таких правоотношений заключается в ситуации, когда арендодатель отчуждает (продает, дарит, вносит в уставный капитал юридического лица, обменивает и т.д.) свое имущество. В связи с этим остается нерешенным вопрос о переходе прав и обязанностей в отношении обеспечительного платежа к новому собственнику, который в силу ст. 617 ГК РФ становится арендодателем.

Хорошо, когда все стороны заблаговременно предусмотрели такую ситуацию и её последствия, но что делать, если договор не содержит положения о судьбе обеспечительного платежа?

Положения §8 главы 23 ГК РФ «Обеспечительный платеж» не регулируют последствия такой ситуации.

ВС РФ разрешая экономический спор по делу А40-89806/2019 в своем определении сделал следующие ключевые выводы:

Таким образом, по общему правилу вместе с правом собственности на арендуемую вещь к новому собственнику переходят права и обязанности по договору аренды и обеспечительному платежу.

Рекомендации:

  1. арендатору и арендодателю при заключении договора аренды с условием об обеспечительном платеже необходимо предусмотреть положения о последствиях перехода права собственности на арендуемую вещь в части обязательств по обеспечительному платежу;
  2. арендодателю при отчуждении своего имущества во избежание претензий необходимо согласовать с будущим собственником (покупателем) не только вопросы обременения имущества арендой, но и вопросы об обеспечительном платеже, возврат которого может быть возложен на нового собственника;
  3. арендодателю, арендатору и новому собственнику необходимо письменно закрепить последствия перехода права собственности для арендных отношений и отношений по обеспечительному платежу, тем самым исключив в будущем спорные моменты.