Изменения характеристик объектов недвижимости подразумевают под собой такие изменения, при которых могут изменяться: площадь, назначение, оборудование, планировка, вид разрешенного использования, а также конструктивные элементы.
Изменения характеристик зданий, сооружений, помещений.
Здание может быть жилым и нежилым, многоквартирным домом и административно-торговым. Аналогичные характеристики имеются и у помещений, которые входят в состав зданий или сооружений.
Понятие реконструкции установлено в Градостроительном кодексе РФ применительно к объектам капитального строительства (например, зданиям, сооружениям). При реконструкции выполняются такие работы, в результате которых изменяются параметры самого объекта капстроительства или его частей либо производится замена, восстановление несущих строительных конструкций, кроме их отдельных элементов (п.14 ст.1 ГрК РФ). Следовательно, если Вы планируете провести в помещении работы, которые повлекут изменение его параметров, либо заменить (восстановить) несущие конструкции, то нужно проводить реконструкцию объекта капстроительства в целом. В то же время в некоторых случаях проводится не реконструкция, а перепланировка нежилого помещения (например, если оно расположено в многоквартирном доме и не подпадает под реконструкцию здания в целом).
В свою очередь, под перепланировкой помещения в многоквартирном доме понимается изменение его конфигурации, которое требует внесения изменения в технический паспорт помещения (ч.2 ст.25 ЖК РФ). Согласование перепланировки проводится органами местного самоуправления.
В ряде случаев важным вопросом является согласование некоторых изменений с иными собственниками помещений. Например, при вопросе об установке кондиционера на фасад многоквартирного жилого дома (далее – МКД) требуется согласие на это не менее 2/3 от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД. В противном случае, использование общедомового имущества и установка какого-либо оборудования на фасаде МКД является незаконным.
Услуга по изменение характеристик в отношении зданий, сооружений, помещений может включать:
- Согласование перепланировки и переоборудования с органами власти.
- Согласование реконструкции объекта капитального строительства с органами власти.
- Изменение функционального назначение помещения – перевод из жилого в нежилое и наоборот.
- Юридическое сопровождение проведения общего собрания собственников помещений в МКД.
Изменение характеристик земельных участков.
Земельный участок как объект прав и недвижимая вещь представляет собой часть земной поверхности, границы которой определены в порядке, установленном законом, и которая имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи (п.1 ст.141.2 ГК РФ, п.3 ст.6 ЗК РФ).
Сами же земельные участки образуются посредством: раздела, объединения, перераспределения или выдела из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Вышеуказанные процедуры регламентируются Земельным законодательством Российской Федерации, а также Правилами землепользования и застройки муниципальных образований.
Право собственности на земельный участок, если иное не установлено законом, распространяется на поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и растения в границах участка. И собственник по общему правилу может использовать все, что находится над и под поверхностью участка (п.п.2, 3 ст.261 ГК РФ).
Вместе с тем, наличие прав на землю не означает, что ее правообладатель может использовать ее по своему личному усмотрению без согласования с органами власти.
Земли в Российской Федерации по целевому назначению делятся на категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли лесного и водного фондов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
Для каждой категории земель в пределах определенной территориальной зоны градостроительные регламенты устанавливают допустимые виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные. При этом вспомогательные виды разрешенного использования допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними (ч.2, п.1 ч.6 ст.30, ч.1, 2, 2.1 ст.37 ГрК РФ).
Так, например, к основным видам разрешенного использования могут относиться: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок); к вспомогательным видам – обслуживание жилой застройки; к условно разрешенным видам – ведение садоводства
Если для участка установлен вид разрешенного использования “Ведение огородничества”, то ни жилые дома, ни садовые домики на нем строить нельзя. На такой земле допускается только возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и/или урожая.
Услуга по изменению характеристик земельных участков может включать:
- Формирование земельного участка из земель государственной и муниципальной собственности.
- Объединение, выделение, перераспределение земельных участков.
- Установление сервитута.